為貫徹落實《安徽省委 省政府關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)（村）治理的意見》（皖發(fā)〔2018〕3號）精神，進(jìn)一步規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，現(xiàn)就加強物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、總體目標(biāo)

以黨的十九大精神為指導(dǎo)，堅持全面深化改革，堅持在發(fā)展中保障和改善民生，充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要性，以全面改善群眾居住環(huán)境為核心，創(chuàng)新物業(yè)管理模式和機制，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)作用，把物業(yè)管理納入基層社會治理體系，不斷提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)形象和服務(wù)質(zhì)量，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理工作滿意度。

二、工作機制

（一）建立住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋制度

根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施運行管理情況，對新建住宅小區(qū)、老舊（安置）小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。

新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，原則上全部推向市場。建設(shè)單位要按照有關(guān)要求，通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，及時移交相關(guān)設(shè)施設(shè)備及臺賬資料，落實標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主委員會成立后，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要密切配合，按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘工作，確保小區(qū)物業(yè)管理有序銜接。

老舊（安置）住宅小區(qū)，具備

市場化條件的，原則上仍優(yōu)先選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)；不具備市場化條件的，由社區(qū)代行業(yè)主委員會職責(zé)，通過選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合作協(xié)議的方式，提供以保潔、保綠、保安服務(wù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

（二）建立聯(lián)席會議制度

建立三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度?？h物業(yè)管理聯(lián)席會議主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決全縣物業(yè)管理中的重點、難點問題，形成物業(yè)管理工作合力。鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛。社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會以及業(yè)主代表參加，主要負(fù)責(zé)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好日常巡查、問題發(fā)現(xiàn)、矛盾調(diào)處等工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要建立物業(yè)管理工作專門機構(gòu)，安排專人負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)日常內(nèi)物業(yè)管理工作。

（三）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度

縣住建局（物業(yè)主管部門）會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣直有關(guān)部門，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中是否遵守法律法規(guī)和地方標(biāo)準(zhǔn)、履行物業(yè)服務(wù)合同、遵守行業(yè)自律準(zhǔn)則等行為進(jìn)行綜合考核評價，原則上每季度不少于一次，考核結(jié)果運用參照《池州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用“紅黑名單”管理辦法（試行）》執(zhí)行，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處力度，同時開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定工作，形成守信激勵、失信懲戒機制。

縣住建局須及時將“物業(yè)企業(yè)紅黑名單”抄告縣財政、市場監(jiān)管、稅務(wù)、公管等部門及屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)，作為實施物業(yè)服務(wù)市場行為監(jiān)督檢查、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)（含政府公建項目）等監(jiān)督管理的依據(jù)。

三、職責(zé)分工

（一）物業(yè)行業(yè)主管部門

縣住建局：具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理活動；指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立（換屆）及備案工作；指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)項目招投標(biāo)活動；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護管理,對未按規(guī)定使用人防工程的行為依法查處;負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金和保修金的交存、使用、管理；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、核實及管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目備案和物業(yè)管理用房預(yù)確認(rèn)、確認(rèn)工作；指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的退出、移交、接管工作；會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)及時調(diào)處轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)糾紛與投訴；開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)主委員會成員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、講座等。

（二）相關(guān)職能部門

縣自然資源和規(guī)劃局：負(fù)責(zé)物業(yè)項目公建配套設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃；對涉及建成的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進(jìn)行審核；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為進(jìn)行認(rèn)定，協(xié)調(diào)解決物業(yè)項目內(nèi)涉及規(guī)劃的歷史遺留問題。

縣公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)安全防范、停車管理等秩序維護工作；依法打擊物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的涉黑涉惡違法行為；依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品；依法處置任意封堵小區(qū)出入口、占用消防登高面等行為；在職權(quán)內(nèi)依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放“僵尸車”等行為；依法加強出租房屋管理，對違規(guī)出租行為進(jìn)行查處；依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故；對消防工作實施監(jiān)督管理，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行消防工作職責(zé)；負(fù)責(zé)智安小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)指導(dǎo)，提高住宅小區(qū)智能防控水平；加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬類飼養(yǎng)的日常管理工作。

縣發(fā)改委：負(fù)責(zé)制定加快物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)扶持政策，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強、爭先創(chuàng)優(yōu)；探索建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制。

縣民政局：負(fù)責(zé)對社區(qū)配套用房使用情況的監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)對社區(qū)居委會、業(yè)委會等基層群眾性自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督；負(fù)責(zé)零星住宅小區(qū)組建管理小區(qū)工作。

縣司法局：指導(dǎo)基層調(diào)解組織開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

縣財政局:負(fù)責(zé)為加強物業(yè)管理工作提供資金保障。

縣生態(tài)環(huán)境分局：負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因涉及企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者引發(fā)的噪聲、廢氣超標(biāo)、污水排放等環(huán)境違法行為。

縣市場監(jiān)管局:負(fù)責(zé)組織實施合同行政監(jiān)督管理，規(guī)范合同行為；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督、檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好明確標(biāo)價收費公示；對未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或私自將住宅、車庫、其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，依法不予核準(zhǔn)登記；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、機械式停車設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)管；依法查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)收費行為；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告等行為；依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為；依法查處無照經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

縣消防救援大隊：指導(dǎo)落實小區(qū)各項消防安全管理措施，牽頭負(fù)責(zé)小區(qū)消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。

縣城管局：負(fù)責(zé)全縣小區(qū)綜合執(zhí)法工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，推進(jìn)落實執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，對住宅小區(qū)內(nèi)破墻開店、占道經(jīng)營、越店經(jīng)營、侵占和破壞公共綠化、飼養(yǎng)家禽、違規(guī)裝修和亂搭建等綜合行政執(zhí)法范圍內(nèi)的違法行為依法進(jìn)行查處；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)小區(qū)垃圾分類工作；及時將違法建筑處理決定和執(zhí)行情況抄告房屋交易管理機構(gòu)；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃管理、市政公用、園林綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生、違法建設(shè)、經(jīng)營性固定設(shè)備噪聲污染、戶外無照經(jīng)營以及飲食服務(wù)企業(yè)未按環(huán)境影響評價文件審批要求排污等違法行為；在職權(quán)內(nèi)依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放“僵尸車”等行為。

人行東至支行：負(fù)責(zé)將縣住建局抄報的，經(jīng)法院判決確認(rèn)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費等失信行為按相關(guān)法律法規(guī)納入人民銀行征信系統(tǒng)。

供水、供電、供氣、通信、安廣等相關(guān)單位：應(yīng)當(dāng)依法接收并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備設(shè)置規(guī)范、運行正常。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府：依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會；監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)居委會和業(yè)委會正確使用物業(yè)維修基金；指導(dǎo)業(yè)主委員會在縣公共資源交易中心統(tǒng)一選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并統(tǒng)一保管、監(jiān)督物業(yè)管理履約保證金。

社區(qū)：應(yīng)當(dāng)依法加強對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督；建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)委托，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作，參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評和物業(yè)承接查驗，業(yè)主委員會未成立或無法正常開展工作時代行小區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)。

四、主要措施

（一）加強業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)

1.提升業(yè)主自我管理意識。引導(dǎo)業(yè)主遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)章制度，正確行使權(quán)利、履行義務(wù)。對違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分以及不能履行義務(wù)、遵守管理規(guī)約、及時交納物業(yè)服務(wù)費等行為的業(yè)主，不得進(jìn)入業(yè)主委員會。業(yè)委會成員最高年齡不宜超過65周歲。鼓勵機關(guān)事業(yè)單位黨員干部、社區(qū)工作人員參加本小區(qū)業(yè)委會委員競選，兼任業(yè)主委員會主任。

2.健全業(yè)主委員會制度。嚴(yán)格業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則。符合條件、業(yè)主成立業(yè)主委員會意愿強烈，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；對尚不具備條件成立的，由社區(qū)代行業(yè)主委員會相關(guān)管理職能并向全體業(yè)主公示。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要建立小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督考核制度，嚴(yán)格業(yè)主委員會委員任職資格。經(jīng)考核不合格的或業(yè)主委員會（有下列情形之一的：任期屆滿但拒不組織換屆選舉的；委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；存在違規(guī)違法行為或濫用職權(quán)的；無法履行工作職責(zé)，不實施小區(qū)重大事項公開公示制度經(jīng)督促后拒不改正的、物業(yè)退出后無能力重新選聘的、物業(yè)服務(wù)費收繳率不足70%的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它情形。）經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，在通告全體業(yè)主15天后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可指導(dǎo)和監(jiān)督召開臨時業(yè)主大會，更換業(yè)主委員會委員、重新選舉業(yè)主委員會。

3.規(guī)范印章及經(jīng)費使用。實施小區(qū)重大事項公開公示制度，規(guī)范印章管理和財務(wù)管理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章可由業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托社區(qū)保管，社區(qū)對印章使用、財務(wù)管理予以監(jiān)督。嚴(yán)格物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益管理，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。實行公共收益“專票收取、?？顚?、定向申請使用”制度，具體細(xì)則由縣住建局制定發(fā)布。違規(guī)使用公共收益的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以向公安、紀(jì)檢等部門反映。業(yè)主委員會成員可以實行工作補貼制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體約定。

（二）加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

1.規(guī)范服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照合同約定開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，切實履行職責(zé)。提供物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，告知業(yè)主安全合理使用公用設(shè)施的注意事項等。對于業(yè)主違規(guī)裝飾裝修、隨意停放車輛、違章搭建、毀綠種菜、違規(guī)充電等行為要及時予以勸阻和制止，制止無效的，要立即向有關(guān)部門報告并抄報屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有關(guān)部門應(yīng)依法處理,涉及多部門綜合執(zhí)法的由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭召集組織執(zhí)法。積極履行社會責(zé)任，配合有關(guān)部門做好垃圾減量分類工作、文明創(chuàng)建、平安建設(shè)、全民健康和出租房管理等工作。

2.建立考核制度。由縣住建局制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法，考核工作按照屬地社區(qū)日?？己撕筒块T抽查相結(jié)合的原則，考核結(jié)果應(yīng)及時通報并記入企業(yè)信用信息檔案，與項目承接、政策扶持和榮譽獎勵等掛鉤。

3.加強行業(yè)自律。發(fā)揮物業(yè)協(xié)會的行業(yè)自律作用，開展行業(yè)培訓(xùn)、評優(yōu)等活動，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，推動物業(yè)服務(wù)市場的健康發(fā)展。

（三）加強小區(qū)基層組織建設(shè)

將物業(yè)小區(qū)基層組織建設(shè)納入基層社會治理創(chuàng)新的重要舉措。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要加強基層組織的監(jiān)督指導(dǎo)作用，指導(dǎo)和探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的，由社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同參與的協(xié)調(diào)機制，將黨建工作植入物業(yè)小區(qū)，實現(xiàn)社會調(diào)解、黨員先鋒作用和居民自治的良性互動。

（四）著力破解物業(yè)管理難題

1.加強小區(qū)建設(shè)項目工程驗收管理。建設(shè)單位必須嚴(yán)格依照規(guī)劃和設(shè)計要求配備物業(yè)管理用房和共用設(shè)施設(shè)備。管理部門和專營單位要嚴(yán)把房屋、電梯、消防、供水供電設(shè)施等質(zhì)量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)，未達(dá)到要求和不符合標(biāo)準(zhǔn)的，不予竣工驗收，嚴(yán)肅查處開發(fā)建設(shè)單位擅自交付使用行為。項目交付后，建設(shè)單位要按照國家規(guī)定的建設(shè)工程保修期限和范圍，認(rèn)真履行保修責(zé)任，未按規(guī)定履行質(zhì)量保修責(zé)任，或同一質(zhì)量問題在保修期內(nèi)未得到有效解決的，由縣住建局依法處罰，并記入建設(shè)單位信用檔案。

2.規(guī)范物業(yè)承接查驗。嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗辦法》進(jìn)行物業(yè)承接查驗，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行承接查驗的，或在物業(yè)承接查驗中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，依法追究企業(yè)法律責(zé)任，其行為記入建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。試行鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表共同參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備承接查驗工作，杜絕“帶病”交付現(xiàn)象。

3.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。嚴(yán)格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，督促建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)銷售之前，依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確保物業(yè)服務(wù)全覆蓋。政府購買物業(yè)服務(wù)按照政府采購相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定組建評標(biāo)委員會進(jìn)行評標(biāo)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)和縣住建局要加強對業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，原則上小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)統(tǒng)一在縣公共資源交易中心平臺進(jìn)行。

4.加大小區(qū)執(zhí)法力度。按照“鄉(xiāng)鎮(zhèn)吹哨，部門報到”的工作機制，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭，采取統(tǒng)一綜合執(zhí)法和專項執(zhí)法相結(jié)合的形式，組織執(zhí)法部門進(jìn)小區(qū)開展集中執(zhí)法活動，重點解決物業(yè)小區(qū)違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、住改商等業(yè)主反映的突出問題。

5.完善物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及使用監(jiān)管。縣發(fā)改委要對照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費體系，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。綜合考慮物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用等級、成本變化、居民消費價格指數(shù)變動等因素，制定相應(yīng)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并向社會公布。全縣物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)收費需實行專戶專存，主動接受物業(yè)主管部門和業(yè)主委員會使用監(jiān)管，實施監(jiān)管前物業(yè)服務(wù)企業(yè)需與物業(yè)主管部門、銀行三方簽訂物業(yè)費資金委托監(jiān)管協(xié)議。

6.實施欠繳物業(yè)費追繳制度。積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強主動交納物業(yè)服務(wù)費的意識，履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。在辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時，縣不動產(chǎn)登記中心應(yīng)要求當(dāng)事人提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)（業(yè)委會）出具的近兩年物業(yè)服務(wù)費用結(jié)清證明。對不按約定交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取以下措施：

（1）對惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，可依法催繳，仍拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向人民法院提起訴訟。

（2）機關(guān)、事業(yè)單位、國有控股企業(yè)等黨員領(lǐng)導(dǎo)干部無故拒繳物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)企業(yè)可將欠繳費用相關(guān)信息抄告其所在單位，由所在單位協(xié)助督促。仍拒不繳納的，物業(yè)企業(yè)依法向人民法院提起訴訟。

（3）將經(jīng)法院判決確認(rèn)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費等失信行為按相關(guān)法律法規(guī)納入誠信征信系統(tǒng)。

7.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制。縣住建局要加強物業(yè)項目退出協(xié)調(diào)，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)依法依規(guī)退出物業(yè)項目管理，會同屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)做到有序銜接。物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，有業(yè)主委員會的小區(qū)可以由業(yè)主自治管理，無業(yè)主委員會的小區(qū)由社區(qū)代管。對擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，或被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，由縣住建局會同縣城市管理執(zhí)法局依法處罰，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

（1）明確不得退管的情形已經(jīng)銷售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項目服務(wù)管理；住宅小區(qū)分期開發(fā)建設(shè)的，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得擅自要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理。

（2）加強退管后的應(yīng)急處置物業(yè)服務(wù)退出的，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)協(xié)助小區(qū)業(yè)主委員會重新選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在多次選聘不成功的情況下，應(yīng)引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會通過相應(yīng)的程序?qū)嵭袠I(yè)主自治管理。在小區(qū)業(yè)主不能統(tǒng)一自治意見的情況下，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)實施物業(yè)服務(wù)過渡期，過渡時間一般為6個月。過渡期間由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供小區(qū)保潔等基礎(chǔ)性服務(wù)，全體業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。

8.建立人民法院審理小型案件的快速通道?？h住建局會同縣人民法院，探索建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，對經(jīng)調(diào)解不成的涉法涉訴小型簡單案件，開辟快速審理通道，由人民法院指定相應(yīng)法官或?qū)ｉT的法庭，以簡易程序進(jìn)行立案審理，及時解決糾紛矛盾，維護小區(qū)穩(wěn)定。

9.完善維修資金應(yīng)急使用機制。對危及房屋安全、影響業(yè)主日常生活等緊急情形，需立即對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新改造，而相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處理方案，經(jīng)縣住建局核準(zhǔn)后進(jìn)行應(yīng)急處理。對于屬于緊急情形的電梯、屬于小區(qū)管理范圍的供排水設(shè)施發(fā)生故障、共用屋面防水層、外墻破損造成大面積滲漏或者外墻墻面有脫落危險、共用消防設(shè)施故障等情況，縣相關(guān)行業(yè)主管部門要依法切實履行相應(yīng)的檢查確認(rèn)職責(zé)，以保障緊急情形下維修資金正常申請使用。

五、工作保障

（一）嚴(yán)格管理考核。縣政府將物業(yè)管理工作納入對鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門年度綜合目標(biāo)考核內(nèi)容?？h住建局會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的日常考核，制定考核標(biāo)準(zhǔn)，定期開展檢查考核和指導(dǎo)服務(wù)，以此作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定和業(yè)主委員會履職評判的重要依據(jù)。具體考核細(xì)則由縣住建局制定印發(fā)。

（二）加大物業(yè)管理投入。將小區(qū)物業(yè)服務(wù)列入城市管理和基層治理創(chuàng)新的重要內(nèi)容，作為民生產(chǎn)業(yè)來扶持?？h、鄉(xiāng)財政應(yīng)安排物業(yè)管理工作專項經(jīng)費，納入年度財政預(yù)算，主要用于行業(yè)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)主委員會培訓(xùn)、物業(yè)行業(yè)信用建設(shè)等。

（三）加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造。強化城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中政府主導(dǎo)作用，力爭通過三年實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應(yīng)改盡改。積極爭取中央基建投資補助和財政專項補助資金。引導(dǎo)社會資本參與改造，積極探索采取賦予小區(qū)特許經(jīng)營權(quán)、建設(shè)停車位、商業(yè)捆綁開發(fā)（與城鎮(zhèn)其他優(yōu)質(zhì)項目打捆）等激勵措施。老舊小區(qū)改造涉及土地房屋功能調(diào)整的，縣自然資源和規(guī)劃部門要依法予以調(diào)整。對改變土地用途產(chǎn)生的土地收益，按規(guī)定納入預(yù)算管理，主要用于支持老舊小區(qū)改造。將老舊小區(qū)整治改造與“城市雙修”試點縣工作有機結(jié)合，對改造后的小區(qū)，依法推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，在尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理或?qū)嵭凶灾喂芾?，保障改造后效果的提升?？h、鄉(xiāng)財政要根據(jù)實際需求，按照分級負(fù)擔(dān)的原則統(tǒng)籌安排資金，用于老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改造。

（四）加強政策宣傳。充分發(fā)揮報刊、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體的作用，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策。通過物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)，讓廣大業(yè)主了解法規(guī)政策，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識，幫助業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)活動中各方的責(zé)、權(quán)、利，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費理念。擴大宣傳的覆蓋面和影響力，加強正面宣傳和輿論引導(dǎo)，為物業(yè)管理工作營造良好輿論氛圍。

六、本《實施意見》自印發(fā)之日起實施。國家、省、市對物業(yè)管理工作另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

附件：東至縣物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度

                                                                                               2020年5月6日

（此件公開發(fā)布）

附件

東至縣物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度

一、聯(lián)席會議工作職責(zé)

聯(lián)席會議在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織有關(guān)成員單位對物業(yè)管理工作進(jìn)行部署，研究調(diào)度重大物業(yè)管理問題和突出信訪案件；負(fù)責(zé)對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣政府有關(guān)部門履行職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，定期對物業(yè)矛盾糾紛進(jìn)行排查、分類匯總，并向縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)匯報；及時分析存在問題，協(xié)調(diào)制定推進(jìn)計劃，落實推進(jìn)措施，推動物業(yè)管理工作有力有序開展。

二、聯(lián)席會議的議事規(guī)則

（一）聯(lián)席會議由召集人或由召集人委托其它人員主持；原則上每月召開一次例會，根據(jù)工作需要可隨時召開全體成員會議或部分成員會議。

（二）聯(lián)席會議要定期編發(fā)《東至縣住宅小區(qū)物業(yè)管理簡報》，報送縣委、縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并印發(fā)至各相關(guān)單位。

（三）聯(lián)席會議各成員單位要按照職責(zé)分工，主動研究本單位承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容推進(jìn)措施，了解上級相關(guān)政策，認(rèn)真分析研究存在的問題，落實工作責(zé)任，找準(zhǔn)切入點，拿出切實有效的推進(jìn)措施，持續(xù)推動工作開展；認(rèn)真落實聯(lián)席會議布置的各項工作任務(wù)，按要求及時向聯(lián)席會議辦公室報送工作開展情況。

（四）聯(lián)席會議辦公室負(fù)責(zé)聯(lián)席會議的組織、聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)工作；協(xié)調(diào)、督促各成員單位履行工作職責(zé)，落實聯(lián)席會議決定；匯總并通報各成員單位有關(guān)工作開展情況；負(fù)責(zé)起草、編發(fā)《東至縣住宅小區(qū)物業(yè)管理簡報》，向縣委、縣政府匯報東至縣住宅小區(qū)物業(yè)管理等工作開展情況。

三、建立聯(lián)席會議通報反饋、督查制度

縣聯(lián)席會議成員單位要落實專人辦理本單位承擔(dān)的事項，在辦理期限內(nèi)及時向縣聯(lián)席會議辦公室反饋辦理結(jié)果?？h聯(lián)席會議辦公室定期對聯(lián)席會議審議事項辦理情況進(jìn)行匯總、梳理并通報各單位，同時向縣委、縣政府書面報告。建立聯(lián)席會議通報反饋、督查制度，由縣住建局會同縣政府督辦室對承辦單位定期或不定期進(jìn)行督查并形成督查通報。

四、聯(lián)席會議成員名單

縣政府分管負(fù)責(zé)同志為召集人，成員單位為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣政府辦、縣信訪局、縣住建局、縣發(fā)改委、縣財政局、縣科經(jīng)局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣公安局、縣城管局、縣生態(tài)環(huán)境分局、縣市場監(jiān)管局、縣民政局、縣司法局、縣應(yīng)急管理局、縣消防救援大隊、人行東至支行。聯(lián)席會議下設(shè)辦公室在縣住建局，縣住建局主要負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任。