國有土地租賃辦理意見(試行)

國有土地租賃辦理意見(試行)

為促進土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本，服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)[1999]222號）、《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》（國土資規(guī)[2015]5號）及皖國土資[2018]41號文件的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就國有土地租賃辦理提出如下意見：

一、租賃范圍

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。鼓勵以租賃等多種方式向中小企業(yè)供應(yīng)土地，對于規(guī)劃用途為工業(yè)、公共管理服務(wù)和其他商服用地以及經(jīng)認(rèn)定為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地可以采取租賃方式供地；對于經(jīng)營性房地產(chǎn)及其他各類地產(chǎn)開發(fā)用地必須實行出讓，不實行租賃。

二、租賃方式

堅持公開租賃與協(xié)議租賃方式相結(jié)合。對規(guī)劃用途為工業(yè)、公共管理服務(wù)和其他商服用地以及新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地中的非經(jīng)營性用地可以采取協(xié)議租賃方式；新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地中的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌公開租賃方式。

三、租賃主體

縣自然資源行政主管部門依職負責(zé)全縣國有土地租賃手續(xù)的辦理。

四、租賃程序

(一)受理程序：意向企業(yè)向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會申請,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會簽署同意意見后報縣國土資源行政主管部門。

(二)辦理程序：縣自然資源行政主管部門征求縣規(guī)劃部門規(guī)劃管理意見后,評估機構(gòu)對租賃地塊租金進行評估?？h自然資源行政主管部門擬訂租賃方案報縣用地委會議審議。租賃方案經(jīng)縣用地委會議審定并經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，縣自然資源行政主管部門按照租賃方案實施供地，并與最終承租人簽訂土地租賃合同。租賃合同需明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

五、租賃期限

以短期租賃為主，短期租賃期限為5年以下(含5年)；特殊情況下確需長期租賃的，長期租賃期限不超過20年(含20年)。

六、租金核收

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》GB/T18508-2014要求，通過市場比較法、收益還原法等評估方法評估核定租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)規(guī)劃用途與臨時租賃用途不一致時，參照較高級別用途基準(zhǔn)地價，結(jié)合宗地實際情況綜合評估。租金由承租人一次性交納，由縣財政部門開具政府非稅收入一般繳款書，租金收益全部繳入國庫。

七、續(xù)租問題

(一)承租人申請續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)于租賃期滿前3個月向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會申請續(xù)租。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會審查擬同意續(xù)租的，轉(zhuǎn)報縣國土資源行政主管部門。縣國土資源行政主管部門按重新評估后的租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人簽訂續(xù)租合同。因政府公共利益需要，經(jīng)審查不予續(xù)期的，租賃期滿后，由承租人按要求限期恢復(fù)土地原狀交還土地予出租人，對地上建(構(gòu))筑物不予補償；

(二)租賃期滿，承租人未申請續(xù)租的，地上建(構(gòu))筑物由承租人自行拆除或無償交付予出租人，不得以任何理由要求出租人或新的使用權(quán)人給予補償。

八、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

(一)實行短期租賃的，承租土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押；

(二)實行長期租賃的，承租土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓；合法建造的地上建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)一并抵押。

九、提前收回問題

在租賃期限內(nèi)，因政府原因需要提前收回租賃土地的，對承租人在租賃土地上興建的建（構(gòu)）筑物經(jīng)協(xié)商評估后應(yīng)給予適當(dāng)補償。

十、租賃期間相關(guān)要求

(一)地上建筑物建設(shè)要求：承租人在租用期間，原則上不得修建永久性建(構(gòu))筑物和隨意改變土地用途。因企業(yè)工藝要求等確需發(fā)生永久性建設(shè)的，必須經(jīng)縣規(guī)劃部門同意后，報縣自然資源行政主管部門備案。

(二)租賃地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施要求：承租人不得隨意改變租賃地塊原有的地上建筑物、構(gòu)筑物、水電管網(wǎng)等設(shè)施，如確需改動或擴增應(yīng)征得所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會書面同意后方可實施，所需費用由承租人承擔(dān)；改動或擴增不得造成該地塊今后使用的阻礙。租賃結(jié)束后，改動或擴增的設(shè)施由承租人與所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會商處。

(三)環(huán)保要求：承租人不得違反國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的環(huán)保法律法規(guī)和地方的產(chǎn)業(yè)政策；

(四)規(guī)劃要求：國有土地租賃必須符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

十一、先租后讓或租讓結(jié)合

主要針對工業(yè)用地性質(zhì)的土地。工業(yè)用地通過先租后讓或租讓結(jié)合，可以更大程度促進土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本和盤活存量土地的難度，完善工業(yè)用地市場化配置制度，加大工業(yè)項目有效投入，從而精準(zhǔn)服務(wù)實體經(jīng)濟。

(一)以先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式，參照國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

(二)工業(yè)用地先租后讓、租讓結(jié)合的，先行租賃期限由雙方合同約定，轉(zhuǎn)為出讓時，租讓年限合計不得超過工業(yè)用地出讓最高年限；

(三)縣國土資源行政主管部門擬定供地方案時，可邀請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會、規(guī)劃主管部門、產(chǎn)業(yè)主管部門等參加供地方案擬定工作，明確供應(yīng)方式、面積、開發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件、租賃轉(zhuǎn)出讓條件、達到約定條件期限、供地期限、租金和其他條件。供地方案報縣政府批準(zhǔn)后，由縣自然資源行政主管部門負責(zé)實施；

(四)在合同約定的先行租賃期間,達到合同約定的轉(zhuǎn)為出讓土地條件后,可直接辦理出讓手續(xù)。超過約定期限未達到轉(zhuǎn)為出讓土地條件的，一律采取招拍掛出讓方式重新供地，對于承租人興建的地上建（構(gòu)）筑物不予補償，由承租人自行拆除或無償交付予出租人。

十二、租賃合同文本格式由縣自然資源行政主管部門按照規(guī)范要求制定。

十三、本意見由縣自然資源主管部門負責(zé)解釋。